مشارکت در ساخت و ساز ساختمان نوعی قرارداد پیمانکاری است که در حوزه ساخت و ساز ساختمان منعقد میشود. این قرارداد در مورد کلیه پروژههای تجاری، مسکونی و غیره قابل اجرا است. نحوه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهای مسکونی یا تجاری را دارد، منتها برای پیاده‌سازی ایده‌اش پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد.
در چنین شرایطی قرارداد مشارکت ساخت و ساز به یاری مالک می‌آید. بر اساس این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه ساخت و ساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره‌مند خواهد شد اما در ازای آن، بخش یا درصدی از پروژه به طرف سازنده تعلق خواهد گرفت. بدان ترتیب تقسیم هزینه میان مالک و سازنده صورت می‌گیرد.
مشارکت در ساخت و سازیعنی چه؟
مشارکت در ساخت و ساز در واقع به معنای سرمایه‌‌گذاری شخص یا اشخاصی به عنوان مالکین ملک و همچنین تعهد انجام عملیات ساختمانی و تأمین هزینه ساخت و ساز ساختمان از سوی سازنده یا سازندگان است. با کمی دقت در تعریف ارائه شده کاملاً واضح است که ریسک مالکین نسبت به سازندگان به مراتب بسیار بیشتر است. اما سؤالی که شاید برای شما هم پیش بیاید این است که مراحل مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به چه صورت است؟
آیا انجام آن منفعتی دارد یا نه؟ برای پاسخ به این سوال‌ها در ادامه مقاله با ما همراه باشید تا گام به گام با مراحل امضا، اجرا و پایان مراحل مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به طور خلاصه آشنا شوید.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد میشود و احتیاج به رعایت بسیاری از مسائل حقوقی دارد، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان می‌باشد که در تعریف آن به زبان ساده آمده است که قراردادی فی مابین مالک زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید منعقد می‌گردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد.
مواد قانونی قابل استناد در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
ماده 10 قانون مدنی
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
ماده 183 قانون مدنی
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد.
ماده 190 قانون مدنی
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آن‌ها
- هلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
مهم‌ترین شرایط مشارکت در ساخت و ساز
نکات مهمی که در زمینه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان باید بدانید به شرح زیر است:
محاسبه میزان مشارکت و همین طور درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید طبق نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
هزینه‌های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه مورد نظر متفاوت خواهد بود. به همین دلیل هزینه‌های ساخت و ساز بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه میشود.
در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز سهم مالک و پیمانکار از میانه 50% تعیین میشود؛ یعنی مالک 55% از پروژه سهم برده و 45% آن نصیب پیمانکار می‌گردد. البته این تقسیم سهم تنها یک مثال رایج بوده و امکان تغییر آن به درصدهای 60 و 40 نیز وجود دارد.
در پروژههای مشارکتی پیش از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمود. توجه داشته باشید تعیین میزان سود و همین طور ارزش ملک با بکارگیری فرمول‌های ویژه‌ای انجام می‌گیرد.
همان طور که گفته شد مشارکت در ساخت و ساز نوعی قرارداد است. خاصیت قراردادها را می‌توان در این دانست که طبق نظر طرفین آن تنظیم میشود. به عنوان مثال طرفین می‌توانند کلیه شرایط قرارداد از جمله میزان سود و… را با توافقی دو طرفه انجام دهند. با این حال نمی‌توان منکر تاثیر شرایط عرفی جامعه و همین طور قوانین مشارکت در ساخت و ساز ساختمان شد.
پس از انعقاد قرارداد مشارکت و پیش از شروع ساخت و ساز پیمانکار وجهی بلاعوض را به مالک می‌دهد. به این علت که بتواند در طول پروژه مکانی را برای سکونت خود و خانواده‌اش تهیه نماید.
به توصیه وکلا و افراد خبره در زمان انعقاد قرارداد مشارکت بهتر است شخصی را به عنوان داور تعیین نمایید. این فرد در صورت بروز مشکلات احتمالی به قضاوت میان طرفین خواهد پرداخت. مشروط به این که در ابتدای امر شرایط، وظایف و مسئولیت‌هایش را به او ابلاغ نمایید. به این ترتیب برای حل و فصل اختلافات لزومی ندارد به دادگاه و مراجع قانونی مراجعه نمایید. تنها در شرایط خاص و استثنائی به مراجعه به این مراکز نیاز پیدا خواهید کرد.
از جمله مهم‌ترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی می‌توان به تعیین دقیق مسئولیت‌ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد اشاره کرد.
چنانچه طرف پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد بهتر است مالک ابتدا از اعتبار عملکرد و فعالیت‌های این شرکت مطلع گردد. به این ترتیب از بروز هر گونه خسارت، ضرر مالی و… جلوگیری خواهد شد.
انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت‌های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت انجام گیرد.
در صورت عدم پایبندی هر یک از طرفین قرارداد به تعهداتشان طرف دیگر از حق فسخ قرارداد برخوردار خواهد بود.
توصیه میشود در مشارکت ساخت و ساز چک‌های معتبر بانکی را جایگزین سفته نمایید؛ چرا که به این ترتیب در صورت بروز مشکلات احتمالی دچار سختی و مشقت نخواهید شد.
اطلاع رسانی مستمر در بازه‌های زمانی یک الی دوماهه جزو وظایف پیمانکار است؛ یعنی باید مراحل تکمیل کار را به صورت گزارش یا صورت جلسه به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برساند.
چنانچه فرد یا افرادی به عنوان نماینده مالک رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکاری را بر عهده داشته باشند؛ لازم است نامشان در قرارداد ذکر شود. همچنین بهتر است شرایط جایگزین شدن نماینده به جای مالک اصلی نیز در قرارداد درج گردد.
با توجه به این که ممکن است صاحب زمین یا ساختمان در طول اجرای پروژه فوت کند؛ در این صورت وراث او باید ادامه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان را بر عهده بگیرند.
با پایان یافتن زمان قرارداد اگر ساخت و ساز به اتمام نرسیده باشد؛ هر دو طرف در صورتی حق فسخ یا مطالبه ضرر را خواهند داشت که شرایط آن در قرارداد ذکر شده باشد.
تنظیم قرارداد مشارکت باید بر اساس بودجه مالی مالک و همین طور حیطه فعالیت پیمانکار انجام گیرد.
از جمله الزامات مشارکت در ساخت و ساز ساختمان تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات است.