افزایش قیمت آپارتمان و کاهش قدرت خرید مشتریان در سال‌های اخیر باعث شده است تا پیش خرید آپارتمان مورد توجه افراد زیادی قرار گیرد. با بررسی آمار یک دهه گذشته بازار مسکن می‌توان به این نتیجه دست یافت که افزایش قراردادهای پیش خرید آپارتمان باعث رشد چشمگیر دعواهای حقوقی مرتبط با آن شده است. اغلب پیش خرید آپارتمان با این هدف انجام می‌گیرد که بازار خرید و فروش املاک داغ بماند.
تعیین برخی شروط در قراردادهای پیش خرید آپارتمان تا حد زیادی از این مسائل پیشگیری خواهد کرد. در تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان باید ظرفیت نهایت دقت را داشته باشند زیرا ملک در این معاملات قابل مشاهده نخواهد بود از این رو خریدار قادر به ارزیابی تمامی امکانات ملک مورد نظر نخواهید بود. فروشنده در اکثر موارد با ذکر جمله ملک به رویت خریدار رسیده و از کم و کیف معامله آگاهی دارد از خود سلب مسئولیت می‌کند.
توافقات شفاهی در اکثر مواقع ابهامات را رفع نخواهند کرد و باعث می‌شود هر یک از طرفین از توافقات برداشت متفاوتی داشته باشد و در نهایت اختلاف ایجاد خواهد شد. از این رو توصیه می‌شود تمام شرایط و توافقات به صورت مکتوب مورد امضای طرفین قرار گیرد.
مزایای پیش خرید آپارتمان
به طور معمول پیش خرید آپارتمان به افرادی توصیه می‌شود که برای خرید خانه پول لازم را در اختیار نداشته باشند. در ادامه با دیگر مزایای پیش خرید آپارتمان بیشتر آشنا خواهیم شد.
آپارتمان‌هایی که پیش فروش می‌شوند اغلب در مقایسه با آپارتمان‌های آماده قیمت کمتری دارند. این تفاوت قیمت اغلب بین 10 تا 30% می‌باشد.
در صورتی که قصد خرید آپارتمان‌های پیش فروش شده را داشته باشید می‌توانید قرارداد قسطی بسته و به صورت قسطی پول خرید مسکن را پرداخت نمایید. پرداخت پول مسکن به این صورت برای خریدار راحت بوده و نسبت به پرداخت پول مسکن به صورت یکجا ارجحیت دارد.
از آنجا که این آپارتمان‌ها هنوز تکمیل نشده‌اند خریدار می‌تواند نظرات خود را در روند ساخت خانه اعمال کند و از وسایل مورد نظر خود در ساخت خانه استفاده کند.
معایب پیش خرید آپارتمان
هرچند پیش خرید آپارتمان فواید بسیار زیادی دارد اما توصیه می‌شود قبل از خرید این آپارتمان‌ها با معایب آن‌ها نیز آشنا شوید. از مهمترین معایب پیش خرید آپارتمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
در خرید این آپارتمان‌ها به طور معمول خریدار و فروشنده با اختلافات زیادی مواجه خواهند شد.
این آپارتمان‌ها در زمان خرید هنوز به طور کامل ساخته نشده‌اند از این رو تمام معایب آن در زمان ساخت به چشم نخواهد آمد.
ممکن است خریدار نسبت به زمان پایان یافتن مراحل ساخت آپارتمان رضایت نداشته باشد. گاهی اوقات ممکن است آپارتمان آن‌گونه که خریدار تصور می‌کرده ساخته نشود.
ممکن است فروشنده قادر نباشد ساخت آپارتمان را به اتمام برساند. در نهایت ممکن است آپارتمان‌ها را رها کرده و فرار کند. هنگام پیش خرید آپارتمان این مورد به وفور مشاهده شده است. در این شرایط خریدار تنها یک خانه نیمه کاره داشته که قادر به سکونت در آن نخواهد بود.
نکات مهم پیش خرید آپارتمان
اگر قصد پیش خرید آپارتمان را دارید بهتر است نکات زیر را به خاطر داشته باشید:
نکته اول
در ابتدای امر تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان باید مشخصات طرفین معامله قید گردد. همچنین باید مشخص شود که فروشنده چه سمتی دارد و آیا قادر به انجام معامله در رابطه با ملک مورد نظر می‌باشد. فروشنده ممکن است صاحب ملک و سند باشد و یا ممکن است سازنده ملک بوده و با توجه به توافقات در فروش آپارتمان‌های در حال ساخت سهم داشته باشد. از این رو مهمترین مسئله در آغاز این کار مشخص شدن این مسئله است که آیا فروشنده قادر به انتقال ملک می‌باشد یا خیر؟
مشخصات طرفین معامله که باید در قرارداد ذکر شوند شامل موارد زیر می‌باشند:
- نام
- تاریخ تولد
- شماره شناسنامه
- نشانی
- شماره تماس
بی‌توجهی خریدار به این امر باعث می‌شود تا دعاوی زیادی شکل گیرد.
خریدار باید مدارک فروشنده شامل موارد زیر را به دقت مورد مطالعه و بررسی قرار دهد:
- سند ملک
- قرارداد ساخت یا مشارکت
- نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده
این موارد باید با مدارک شناسایی فروشنده همچون شناسنامه و کارت ملی مطابقت داده شود. برخی از افراد این امر را به بنگاه‌ها می‌سپارند که منشا بسیاری از اختلافات و سوءاستفاده‌ها می‌باشد.
نکته دوم قرارداد پیش خرید آپارتمان
مشخصات مورد معامله باید در بند بعدی قرارداد پیش خرید آپارتمان به دقت و با جزئیات کامل ذکر شود. اطلاعات زیر باشد به قرارداد پیش خرید آپارتمان ضمیمه شوند.
- مساحت
- طبقه
- واحد
- شماره ثبت ملک اصلی
همچنین اطلاعاتی که عرفا جز ملحقات ملک می‌باشند نیز باید در قرارداد ذکر شوند. این اطلاعات شامل موارد زیر می‌باشند:
- اشتراک برق
- آب
- گاز
- پارکینگ
- انباری
محل پارکینگ و انباری باید ترجیحاً ذکر شوند.
نکته سوم قرارداد پیش خرید آپارتمان
در بند بعدی قرارداد مشخصات ملک باید ذکر شوند. این مشخصات شامل موارد زیر می‌باشند:
- نقشه
- تعداد اتاق‌خواب‌ها
- کمد دیواری
- جنس مصالح
ذکر هر یک از این موارد ممکن است اختلافات و مشکلات زیادی را ایجاد کند.
مشخصات فنی و معماری ساختمان در بند بعدی قرارداد باید ذکر شوند. این مشخصات شامل موارد زیر می‌باشند:
- کاربری زمین
- زیربنای کل ساختمان
- تعداد طبقات
- واحدها
- نوع مصالح مصرفی ساختمان
- نمای بیرونی
- سیستم گرمایشی و سرمایشی
برای تضمین این تعهدات می‌توان عنوان کرد که ملک هر یک از این شرایط را نداشته باشد بر اساس نظر کارشناس از قیمت معامله کاسته خواهد شد. در نهایت خریدار قادر به فسخ حق معامله خواهد بود.
نکته چهارم
قیمت ملک و نحوه پرداخت آن نیز باید با دقت و جزئیات در قرارداد پیش خرید آپارتمان اعلام گردد. به طور معمول بهترین روش این است که خریدار را مجبور سازید قسمتی از بها را بر اساس مراحل پیشرفت کار پرداخت نماید. زمان رسیدن به هر مرحله باید در قرارداد پیش خرید آپارتمان ذکر شود. خریدار باید اقساط خود را پرداخت کند و در صورت عدم پرداخت فروشنده قادر به فسخ قرارداد خواهد بود. همچنین فروشنده می‌توانید به صورت روزشمار خسارت خود را تعیین کرده و یا بر اساس تعداد روزهای دیرکرد فروشنده تحویل ملک را به تاخیر بیندازد.