حساس ترین اقدامی که به طور معمول افراد در طول زندگی خود یکبار آن را تجربه می کنند خرید ملک می باشد. یکی از بزرگ ترین معاملاتی که خریدار با آن مواجه می شود خرید خانه و آپارتمان است از این رو به دلیل اهمیت بالا این اقدام با دانش و اطلاعات حقوقی کافی باید اقدام به خرید و فروش املاک کرد. در غیر این صورت ممکن است به دلیل ناآگاهی و بی تجربگی تمام چیزی که برای آن سال ها تلاش کرده اید را یک شبه و تنها از طریق یک قرارداد و قولنامه به صورت غیرحرفه ای از دست بدهید. در ادامه نکات مهم خرید ملک را به صورت مختصر مورد بررسی قرار خواهیم داد.
نکات مهم قبل از خرید ملک
از طریق واسطه معامله نکنید
یکی از مهمترین نکاتی که هنگام خرید ملک مانند خرید ویلا شمال باید در نظر گرفته شود این است که از طریق واسطه اقدام به معامله نکنید. همواره توصیه می شود تا حد امکان با شخص فروشنده و مالک قانونی و اصلی ملک معامله کنید. زیرا در صورت اثبات خلاف اظهارات آن ها و اعتراض مالک اصلی به معامله ای که انجام گرفته، مالک اصلی ملک می تواند علیه هر دو طرف معامله شکایت فروش مال غیر را مطرح نموده و نسبت به ابطال معامله اقدامات لازم را انجام دهد. در صورت مطرح شدن اعتراض مالک اصلی علیه شما علاوه بر این پول و سرمایه شما از دست خواهد رفت تحت تعقیب کیفری قرار خواهید گرفت و مجازات سنگین کلاهبرداری ملکی مشمول حال شما خواهد شد.
از انجام مذاکره، معامله و انعقاد قرارداد تنها در یک جلسه خودداری نمایید
انجام مذاکره، معامله و انعقاد قرارداد تنها در یک جلسه کار بسیار خطرناکی است که تنها توسط معامله گران ناشی و غیرحرفه ای انجام می گیرد. این امر ممکن است با ضرر و خسارت سنگینی برای شما همراه باشد. در صورت واقع بین بودن باید دانست که خرید و فروش ملک به تحقیق و جستجو گسترده نیاز دارد. همانطور که برای خرید یک گوشی زمان زیادی را صرف کرده و تمام سایت های فروش گوشی را بالا و پایین می کنید قبل از انجام معامله نیز بهتر است با وکیل حاذق و مجرب در زمینه امور ملکی مشورت کرده و یا از سرویس و دستیاری امور ملکی بهره مند شوید. این امر باعث می شود تا در جلسه خرید و فروش ملک با اعتماد به نفس بالا حضور یابید.
بررسی و کنترل مدارک مورد نیاز
اسناد و مدارک ملک، خانه یا آپارتمانی که قصد خرید آن را دارید باید با دقت بررسی کرده و آن را مورد بررسی قرار دهید. همچنین همواره توصیه می شود تا سند مربوط به اسناد و مدارک هویتی فروشنده را نیز مورد بررسی قرار دهید.
نکات مهم موجود در سندهای ملکی شامل شماره پلاک ثبتی، مشخصات مالک فعلی، مشخصات ثبتی ، متراژ دقیق ملک می باشد. همچنین می توان مشخص کرد که آیاملک مورد نظر در رهن بانک است. مبلغ وام و مدت بازپرداخت وام، تعداد اقساط پرداخت شده، در بازداشت بودن ملک از طریق بررسی سند ملکی مشخص خواهد شد.
استعلام ثبتی
قبل از تنظیم قرارداد و انجام معامله آخرین و جدیدترین استعلام ثبتی را باید از فروشنده بخواهید. در این صورت امکان بررسی وضعیت ثبتی ملک، ضوابط و مشکلات احتمالی آن مشخص وجود خواهد داشت. انجام استعلام ثبتی قبل از خرید ملک برای خریدار ملک و آپارتمان نوغی تضمین و اطمینان خاطر ایجاد خواهد کرد. در نهایت خریدار قادر خواهد بود تا با توجه به نتایج به دست آمده تصمیم واقع بینانه و منطقی برای خرید ملک بگیرد. انجام استعلام ثبتی از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر می باشد. انجام استعلام ثبتی قبل از خرید ملک از اهمیت ویژه برخوردار می باشد اما متاسفانه بیش از 95% خریداران از آن اطلاعاتی ندارند.
پرداخت ثمن معامله به صورت رسمی و قانونی هنگام خرید ملک
در متن مبایعه نامه هنگام انجام معامله باید مجموعه ای از شرایط برای پرداخت ثمن و وجوخ معامله پیش بینی شود. تا در صورت تعلل خریدار در پرداخت ثمن یا باقیمانده وجه معامله، با استفاده از اهرم های حقوقی و قراردادی بتوان با آن مقابله کرد. اکثر آسیب هایی که خریداران یا فروشندگان ملک پس از امضای مبایعه نامه و قولنامه خرید ملک با آن مواجه هستند به زمان نوشتن ماده سه قرارداد یعنی پرداخت ثمن معامله ملکی مربوط می باشد. نحوه تنظیم این بخش از مبایعه نامه هنگام خرید ملک در مقایسه با دیگر بخش های مبایعه نامه خرید ملک از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.
بررسی شرایط قراردادی
در یک قرارداد یا معامله این سوال را باید از خود بپرسید که به عنوان خریدار ملک در مبایعه نامه یا قرارداد خرید ملک چه شرایطی را می توانید به نفع خود بنویسید. کسب اطلاع از نحوه نوشتن قرارداد از تنظیم شروطی که در آینده ممکن است برای شما خطرآفرین باشد پیشگیری خواهد کرد.
در تمامی قراردادها از جمله مبایعه نامه ملکی ماده ای با عنوان شروط قرارداد قرار دارد که طرفین قرارداد از آن بخش می توانند برای اعمال خواسته های قانونی و شرعی خود و تحمیل آن به طرف مقابل استفاده کنند. اگر فروشنده ای حرفه ای با خریداری ناشی و غیرحرفه ای مواجه شود ممکن است از بخش شروط قرارداد به عنوان خلوتگاه قراردادی استفاده نماید. چنین فروشنده ای می تواند موارد لازم و ضروری برای حفظ اساس و بنیان قرارداد یا سست کردن آن مورد استفاده قرار دهد.
نکات مهم تنظیم سند ملکی
نکات زیر به منظور تنظیم سند ملکی باید توسط خریدار و فروشنده رعایت شوند:
– در روز مقرر در مبایعه نامه طرفین باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. اگر روز مقرر شده تعطیل باشد اقدامات لازم باید فردای آن روز انجام گیرند.
– مبلغ مورد نظر باید به صورت چک بانکی یا وجه نقدی توسط خریدار تهیه گردد.
– از آغاز تا پایان ساعات اداری خریدار باید در دفترخانه حضور یابد تا در صورت عدم حضور فروشنده قادر به ارائه درخواست برای گواهی عدم حضور باشد.
– پیش نویس قبل از تنظیم سند رسمی باید توسط طرفین مورد مطالعه قرار گیرد. در پیش نویس باید تمامی جزئیات و نکات ذکر شده و اطلاعات ثبتی درست باشند.
– دریافت تسویه حساب آب، برق و گاز از فروشنده توسط خریدار از اهمیت ویژه برخوردار می باشد.
– هنگام پرداخت پول خریدار باید رسید را با ذکر جزئیات پرداخت همچون تاریخ دریافت نماید.
– در صورتی که ملک مورد معامله دارای سند صلح باشد و منافع آن به شخص دیگری تعلق داشته باشد در روز تنظیم سند شخصی که منافع به نام او ثبت شده باید در دفترخانه حاضر شود تا سند صلح باطل گردد. خریدار مالک ملک و منافع آن خواهد شد.
– تا زمانی که تمام مبلغ ملک توسط خریدار پرداخت نشده سند رسمی نباید تنظیم گردد.
– طرف مقابل حتما باید مالک ملک یا نماینده قانونی آن باشد.