تغییر کاربری زمین چگونه انجام می‌گیرد؟

یکی از اصلی‌ترین مباحث در حوزه زمین، تغییر کاربری زمین می‌باشد. به طور معمول ملک‌ها دارای کاربری مشخص و معین هستند از این رو اگر مالک بخواهد نحوه بهره‌برداری ملک را تغییر دهد به تغییر کاربری زمین نیاز خواهد داشت. به همین دلیل است که در راستای مباحث حقوقی و ساختمانی تغییر کاربری زمین یکی از شاخصه‌های مهم محسوب می‌شود که در آن دقت نظر از اهمیت ویژه برخوردار می‌باشد.

تغییر کاربری زمین چیست؟

تمامی زمین‌ها یا املاک دارای کاربری مشخص و معین هستند و هر یک از این کاربری‌ها دارای انواع مختلف می‌باشند. از این رو می‌توان عنوان کرد که موارد زیر رایج‌ترین تغییرات کاربری هستند:

  • کاربری املاک
  • مسکونی
  • اداری
  • تجاری
  • کشاورزی

هر یک از این تغییرات در مراحل خاص با مشخصات خاص انجام خواهند گرفت و در صورت تخطی از این مراحل تحت پیگرد قانونی قرار خواهید گرفت. از این رو نحوه تغییر کاربری زمین یا املاک موجود از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. با توجه به قوانین وضع شده در شهرداری تغییر کاربری اراضی یا ملک و نقض قوانین مربوط به کاربری آن‌ها ممنوع می‌باشد. کمیسیون ماده 100 شهرداری در این راستا و به منظور پیگیری تخطی‌های ممکن به عنوان مرجع رسیدگی به این تخلفات مشغول به فعالیت می‌باشد.

تغییر کاربری زمین چیست؟
تمامی زمین‌ها یا املاک دارای کاربری مشخص و معین هستند

تغییر کاربری زمین شامل چه مواردی است؟

زمین یا املاک در تغییر کاربری به طور کلی به دو بخش طبقه‌بندی می‌شود:

  • تغییر کاربری شهری
  • تغییر کاربری زراعی

چه اراضی فاقد کاربری هستند؟

اراضی که به عنوان ذخایر شهری در نظر گرفته شده‌اند یا با توجه به برنامه طرح جامع، آزادسازی و طرح تفصیلی ندارند به عنوان اراضی فاقد کاربری شناخته می‌شوند.

تغییر کاربری املاک شهری چگونه انجام می‌شود؟

مهمترین تغییرات کاربری مربوط به بخش‌های تجاری، اداری و مسکونی می‌باشد. ارزش بالای املاک تجاری مهمترین عامل تجاری‌سازی املاک است که قیمت ملک را چندین برابر افزایش می‌دهد. با توجه به قوانین موجود تمامی بناهای احداث شده در شهرها به کاربری مشخص نیاز دارند و قانونگذار باید کاربری را در سند ثبت کند. ماهیت املاک را می‌توان به صورت زیر شرح داد:

املاک مسکونی در حقیقت همان محل زندگی شما هستند که قصد سکونت در آن را دارید.

املاک تجاری و اداری نیز در حقیقت به منظور تجارت احداث می‌شوند که مشخصات دقیق آن‌ها به طور معمول در بند 55 ماده 24 آمده است. از این رو هرگونه تخطی در کاربری‌ها یا سندسازی به صورت خودسرانه تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.

اهمیت دریافت کاربری زمین

در قوانین شهرداری عنوان شده که برای احداث هرگونه بنا نخستین گام دریافت مجوز مخصوص از سوی شهرداری است که پروانه ساخت نامیده می‌شود. نوع کاربری ملک در این پروانه مشخص خواهد شد و به عنوان شناسنامه ملک در نظر گرفته می‌شود. از این رو دریافت آن لازم و ضروری است. هرگونه تخلف از این پروانه جرم محسوب شده و مجازات‌های مالی و در برخی موارد حبس و زندان را به همراه دارد. در صورت تخلف از پروانه ساخت کمیسیون پیش بینی شده در تبصره 1 بند 100 قانون شهرداری به پرونده رسیدگی خواهد کرد.

نحوه تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری

تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری به دو صورت انجام می‌گیرد. در حالت اول تغییر کاربری زمین از طریق نوسازی انجام خواهد گرفت و در حالت دوم از طریق دریافت مجوز تغییر کاربری انجام خواهد گرفت. هر یک از این حالت‌ها دارای ساختار و اقدامات متناسب به خود می‌باشد.

نحوه تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری
تغییر کاربری‌زمین از طریق نوسازی

تغییر کاربری زمین از طریق نوسازی

در نخستین مرحله ساخت بنا باید پروانه ساخت تهیه شود که کاربری ملک از طریق آن مشخص می‌شود. این مراحل مسیر دریافت مجوز و پروانه ساخت را تشکیل می‌دهند. در صورت وجود شرایط لازم اگر خواهان تغییر کاربری زمین باشید پس از طی کردن مراحل زیر قادر به تغییر وضعیت ملک خود خواهید بود.

  • هزینه عوارض ساختمان باید به شهرداری باید پرداخت گردد.
  • به ادارات لازم باید مراجعه نمود و مدارک مورد نیاز را تکمیل کرد.
  • به دفتر خدمات نوسازی ناحیه مراجعه کرده و درخواست نوسازی جدید را ثبت نمایید.
  • بازرسی شهرداری باید ملک و مدارک را مورد بررسی قرار دهد.
  • دستور تهیه نقشه جدید با کاربری جدید باید توسط دفتر خدمات نوسازی صادر شود.
  • مالک با رعایت دستور تهیه نقشه باید نقشه اصلی را تهیه کند.
  • پس از تطابق نقشه اصلی و دستور تهیه نقشه، کاربری جدید باید توسط دفتر خدمات صادر شود.
  • تخریب انجام گرفته و نوسازی آغاز خواهد شد.

نحوه تغییر کاربری‌زمین از طریق مجوز

در این روش مالک با میل شخصی خود ملک را تخریب کرده و آن را به زمین بایر تبدیل خواهد کرد. در مرحله بعد باید اقدامات لازم برای دریافت کاربری جدید را انجام دهد.

سپس مالک به شهرداری مراجعه کرده و درخواست تغییر کاربری زمین خود را ارائه خواهد داد. شهرداری متولی این امر آن را در کمیسیون 100 مورد بررسی قرار خواهد داد و در صورت صلاحدید کاربری جدید به مالک بنا ارائه خواهد شد.

به خاطر داشته باشید که کمیسیون 100 در این روش به شدت سرسختانه برخورد خواهد کرد و تغییر کاربری حاصل نخواهد شد. از این رو گزینه تغییر کاربری از طریق نوسازی به عنوان بهترین گزینه معرفی خواهد شد.

نحوه تغییر کاربری زمین از طریق مجوز
مالک با میل شخصی خود ملک را تخریبمی کند

هزینه مورد نیاز برای تغییر کاربری‌زمین

میزان هزینه مورد نیاز برای تغییر کاربری زمین تا حد زیادی به عوامل مختلف زیر وابسته می‌باشد. تمامی عوامل زیر در هزینه نهایی موثر هستند.

  • نقشه‌کشی بر اساس مترمربع محاسبه خواهد شد که در اینجا منظور همان متراژ است.
  • موقعیت ملک، در نقاط خاص قیمت خاصی عنوان خواهد شد.
  • عوارض در شهرهای بزرگ با توجه به امکانات موجود متفاوت می‌باشد.
  • هزینه‌های مورد نیاز برای تغییر کاربری زمین بر اساس درجه محله محاسبه خواهد شد.

سالانه نرخ جدید از طرف شهرداری هر شهر نرخ جدید عنوان خواهد شد از این رو برای تمامی املاک موجود در یک شهر نمی‌توان به صورت قطعی هزینه‌ای را بابت تغییر کاربری زمین مشخص نمود.

در صورت تمایل به تغییر کاربری زمین خود بهتر است اقدامات مورد نیاز را از مراجع ذیصلاح دنبال نمایید و از انجام اقدامات به صورت شخصی خودداری نمایید. در صورت بروز سوال یا رفع موانع پیش رو می‌توان با متخصصان مهراز طراحان در این حوزه ارتباط برقرار کرد و از مشاوره‌های رایگان آن‌ها بهره‌مند شد.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

3 × چهار =